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Domenica 7 marzo 2021

L'economia della divisione in numeri - Il fenomeno della divisione

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Airbnb e le sue rispettive piattaforme sono rimaste in Grecia, insieme alle loro contraddizioni, rischi e potenzialità intrinseche della cosiddetta sharing economy.

Il numero di locazioni a breve termine registrate ha già superato i 27.000 ed entro il 30 novembre tutti i proprietari dovranno registrare i propri immobili sulla specifica piattaforma AADE.

Secondo Airbnb, ad Atene sono state registrate 7.300 sistemazioni, con una media di 77 pernottamenti all'anno, per un totale di 3.300 euro a ciascun host.

A seguito della diffusione di Airbnb, che sembra corrispondere all'ospitalità greca e all'urgente bisogno di migliaia di ateniesi di guadagni aggiuntivi, gli affitti sono aumentati così tanto da diventare proibitivi per gli interessi dei cittadini.

"Come tutti i tipi di sviluppo economico unidimensionale, ha aspetti negativi", è la posizione del sindaco di Atene George Kaminis, che intervenendo in una recente conferenza, ha sottolineato la necessità di regolamentare le regole della locazione a breve termine, per garantire il buon funzionamento della città.

L'equa tassazione, il trattenimento degli affitti, il pagamento delle tasse comunali sono questioni che sembrano preoccupare il Comune di Atene.

L'esempio di Firenze

Se si tiene conto del caso di Firenze, dove le autorità locali hanno raggiunto un accordo con Airbnb, da gennaio 2018 e un sistema di riscossione e rimborso automatico della tassa di soggiorno viene applicato al comune all'atto di qualsiasi prenotazione in città, (3 euro per visitatore fino a 7 notti), si scopre che ad Atene, ma anche in tutte le città della Grecia c'è un ampio campo di manovra in modo che la sharing economy lasci introiti alla comunità locale.

Si stima che il Comune di Firenze entro un anno avrà raccolto 40 milioni di euro, riducendo l'evasione fiscale.

Firenze ha seguito l'esempio di Genova, Bologna e Lisbona nella riscossione della tassa di soggiorno dalla piattaforma stessa.

Già 13 città europee hanno unito le forze nel tentativo di influenzare l'UE. in termini di processo di applicazione, mentre d'altra parte Airbnb sta spingendo Bruxelles a introdurre leggi che vanno oltre la legge locale.

A Berlino, dal 2016 sono state imposte misure severe per limitare i contratti di locazione a breve termine, che stanno già dando i loro frutti, poiché circa 8.000 appartamenti in un anno e mezzo sono stati nuovamente affittati normalmente.

Ovviamente, nella maggior parte delle città europee chiunque voglia cedere la propria proprietà per una locazione a breve termine, deve prima ottenere il permesso del comune, che riduce automaticamente l'evasione fiscale in quanto esiste una dichiarazione automatizzata di beni immobili.

La prima causa

Un avvocato e proprietario di un appartamento ha intentato, insieme a tutti gli altri proprietari del condominio a Pedion tou Areos, una causa contro il proprietario che possiede il suo appartamento tramite Airbnb, che sarà ascoltata il 6 dicembre presso il Tribunale di primo grado di Atene.

«La causa riguarda il passaggio di destinazione d'uso da abitazione a struttura ricettiva nonostante la legge e il regolamento. Abbiamo spostato i restanti 12 appartamenti contro il proprietario, poiché il nostro condominio è diventato un hotel. Ci sono feste notturne, ci sentiamo insicuri, poiché ogni giorno vediamo persone diverse che vagano per i corridoi del condominio e l'ascensore che non soddisfa gli standard per l'uso dell'hotel spesso si rompe, poiché trasportano costantemente valigie.", Si riferisce tra l'altro alla causa.

Sovvenzione per l'affitto

Sussidio per l'affitto dovuto ad Airbnb, in gruppi specifici come ad es. gli insegnanti, che vivono nel centro di Atene, pongono con una domanda d'attualità i 45 deputati di SYRIZA.

Come sottolineato nella domanda "Il lancio degli affitti dovuto ad Airbnb ha causato difficoltà, sia agli affittuari che ad altri gruppi di popolazione, come insegnanti supplenti, studenti e giovani coppie, che non sono in grado di far fronte a affitti così alti.

Ulteriori difficoltà nell'abitare residenti permanenti sono causate dall'aumento degli acquisti e delle vendite di immobili in aree di interesse turistico, che vengono poi dati a sfruttamento turistico esclusivo tramite Airbnb o società di noleggio a breve termine, riducendo ulteriormente l'offerta di case.".

Guerra tra piattaforme

La rapida ascesa della sharing economy ha scatenato una "guerra" tra Airbnb e Booking.com.

Booking.com, che fino a poco tempo fa si concentrava sugli hotel, ha creato una sezione speciale ad Atene che offre supporto diretto alle persone per caricare il proprio appartamento sulla sua piattaforma.

I proprietari di appartamenti in affitto a breve termine affermano che non appena hanno iniziato il processo di registrazione sulla piattaforma di prenotazione, hanno subito ricevuto una telefonata dalla società, che ha offerto loro aiuto e istruzioni telefoniche, o un appuntamento con un partner per completare immediatamente il processo.

In questo modo, Booking cerca di affrontare il fatto che la sua piattaforma è più difficile per l'utente di quella di AirBnB.

I proprietari di appartamenti a breve termine affermano che il grande vantaggio di AirBnB è il sistema di gestione elettronica molto amichevole, così come il basso tasso di commissione del 3% quando la commissione di Booking raggiunge il 15%.

Tuttavia, attraverso Booking, proprio perché si era concentrato su hotel e gruppi di reddito più elevato, si possono ottenere prezzi migliori per l'affitto del suo appartamento.

Miniera d'oro per i proprietari

Airbnb causa la "febbre dell'oro" ai greci.

Sempre più proprietari di immobili si stanno rendendo conto che non è redditizio affittare i loro appartamenti "tradizionalmente", poiché possono utilizzarli per il turismo, guadagnando profitti molto più alti.

Uno sguardo ai dati raccolti dal sito AirDNA.co mostra l'entità del fenomeno.

Nell'area più ampia del centro di Atene, dove gli affitti "tradizionali" registrano quest'anno un aumento del 20%, compaiono più di 9.000 annunci. Con l'affitto medio giornaliero stimato in 51 euro e il pieno medio che raggiunge il 70%, il reddito mensile può raggiungere i 900 euro.

Allo stesso tempo, il reddito di un proprietario in un affitto "tradizionale" per un appartamento da 60 a 70 metri quadrati non supera i 500 euro al mese, in base a recenti ricerche RE / MAX Grecia, i prezzi degli affitti ad Atene sono vicini a 6 euro / mq.

I dati sopra riportati si riferiscono al mese di agosto, quando la pienezza è al suo punto più alto. Tuttavia, anche a gennaio, il reddito mensile medio non scende significativamente al di sotto dell'affitto "convenzionale".

Questa immagine sembra migliore se ci si concentra sui quartieri più popolari di Atene per Airbnb.

Secondo RE / MAX a Esarcato e Koukaki grande aumento rispettivamente del 34% e del 35% degli affitti.

Allo stesso tempo, a Kolonaki C'è anche un aumento significativo del 23% in Nuovo mondo 19% e in Napoli 20%.

Eppure, nonostante gli aumenti, Airbnb si sta rivelando più redditizio in queste aree. Secondo AirDNA, il prezzo medio per notte nelle zone di forte domanda, come il Triangolo Commerciale di Atene, Koukaki, Acropoli, Thissio è fissato tra i 55 ei 75 euro, lanciando la rendita mensile oltre i 1.000 euro.

Atene costa meno

Atene è la città più economica tra le 18 città d'Europa e infatti con una differenza significativa della seconda.

Nello specifico, il costo giornaliero di alloggio tramite Airbnb ad Atene è in media di 52 euro, mentre nella città immediatamente più economica, Budapest, Ungheria, il costo medio giornaliero di affitto di un immobile tramite Airbnb è di 61 euro.

Oggi si stima che gli annunci immobiliari attivi nel centro di Atene ammontino a 9.242, mentre in Attica in totale si stima che questo numero superi i 12.000.

Cosa chiedono gli inquilini

Ma per avere successo, i proprietari di immobili devono soddisfare determinate condizioni dei visitatori, che sembrano piuttosto esigenti per ciò che influisce sulla qualità della loro vacanza.

Secondo un sondaggio condotto da Airbnb nel luglio di quest'anno sui turisti provenienti da Stati Uniti, Australia, Europa ed Estremo Oriente, gli articoli più ricercati sono:

Piscina: Tutti amano il lusso della piscina e la gamma di scelta attraverso di essa include dalle piscine di acqua salata a quelle a sfioro.

Cucina: Le cucine di molti alloggi Airbnb sono completamente attrezzate per soddisfare le esigenze di uno chef.

Parcheggio gratuito: Quasi tutti i turisti richiedono un parcheggio per il proprio veicolo, con il risultato che su 5.000.000 di case Airbnb, 3.000.000 dispongono di parcheggio.

Cucciolo amichevole: Secondo il sondaggio, il 31% dei viaggiatori solitari preferisce strutture pet-friendly al 23% delle persone sposate. Airbnb ha oltre 1.000.000 di case che accettano animali domestici.

Aria condizionata : Forse l'elemento più importante della sistemazione.

- Connessione internet wireless: Il WiFi è considerato essenziale per tutti i viaggiatori, specialmente per i millennial, che pubblicano le foto delle loro vacanze sulle pagine dei social network.

Lavatrice : Soprattutto se ci sono bambini, è necessario un cambio di vestiti.

Vasca idromassaggio: Il massimo del lusso se combinato con una vista.

-   TV:È una delle strutture più affidabili, ma se abbinata all'home cinema è un ulteriore incentivo.

-   Riscaldamento : Dato che il soggiorno piacevole richiede comfort, il riscaldamento è fondamentale, soprattutto quando le vacanze sono programmate in bassa stagione.

La fioritura del rinnovamento

Diventa chiaro che la ristrutturazione di un immobile, così come quasi ogni tipo di investimento in quest'area, è un investimento di intensità patrimoniale, poiché il proprietario dovrà disporre quasi immediatamente di una quota significativa mentre il suo ammortamento avverrà nel lungo periodo.

In caso di locazione a breve termine, a condizioni adeguate, il capitale investito può essere ammortizzato in un breve periodo di tempo che può variare da pochi anni a un anno o meno.

Per quanto riguarda la gravità degli interventi, si ritiene di particolare importanza la riparazione della rete e delle apparecchiature idrauliche, elettriche e meccaniche, da considerarsi prioritaria in quanto possono portare a problemi imprevisti di costi di riparazione molto più elevati ma anche a causa della perdita di ricavi. risoluzione o cancellazione di contratti di locazione.

Inoltre, il senso di sicurezza è importante per l'utente, nel qual caso si prediligono interventi in questa direzione, come l'installazione di allarmi o infissi di sicurezza.

Affinché il proprietario possa avere un'idea della possibile fascia di costi di un intervento, vengono citati tre scenari alternativi, per un appartamento di riferimento di 70 mq.

  • I seguenti lavori costano circa 3.500 euro: Tinteggiatura interna ad olio e riparazione rivestimenti, sostituzione porte interne con nuovi laminati, posa in opera di una porta blindata blindata, smantellamento di una vecchia cucina e installazione di una nuova.
  • Informazioni su 12.000: In aggiunta a quanto sopra, sostituzione sanitari e piastrelle bagno, sostituzione infissi esterni con nuovi alluminio, nuovo impianto elettrico cucina, fino a due nuovi ripostigli interni, sostituzione pavimento piastrelle.
  • Circa 20.000 euro: Oltre a quanto sopra, rifacimento completo del bagno e installazione della vasca idromassaggio, radicale rimodellamento degli spazi con smantellamento delle pareti interne, sostituzione della rete idraulica ed elettrica, realizzazione nuova rete di riscaldamento, installazione di bruciatore a gas e scaldacqua solare, installazione di allarme di sicurezza, installazione di allarme di sicurezza .

Safari dell'ufficio delle imposte

Iniziano le ispezioni fiscali per i proprietari di immobili che affittano proprietà a breve termine tramite Airbnb, Booking.com, HomeAway, ecc.

Verranno eseguiti i primi controlli all'inizio di dicembre e quelli che non hanno dichiarato la proprietà dovranno affrontare multe elevate fino a 5.000 euro.

Già, le piattaforme chiedono numero di registrazione immobiliare per continuare a usarli.

La piattaforma elettronica, accessibile tramite il sito web di AADE (www.aade.gr), include tutti quei codici-dati, in modo che sia possibile registrare l'affitto delle specifiche proprietà e di conseguenza i redditi, che i loro proprietari acquisiscono tramite Airbnb.

Ogni proprietà riceve un numero specifico, che il proprietario deve indicare in ogni annuncio che registra sulla rispettiva piattaforma digitale tipo Airbnb.

Secondo le informazioni, solo 27.000 proprietari su 45.000 hanno dichiarato la loro proprietà ad AADE.

Come vengono tassati e quali sono le differenze tra Airbnb e l'affitto a lungo termine

I proprietari di abitazione dovrebbero essere consapevoli che non c'è differenza tra un contratto di locazione a breve termine e uno a lungo termine.

Locazione Airbnb a breve termine per turisti o locazione a lungo termine per affittuari? Quale delle due locazioni è nel mio migliore interesse?

Questa domanda affligge oggi migliaia di proprietari di immobili. Quando la moda di Airbnb è iniziata in Grecia, molte persone hanno affittato le loro case senza dichiarare gli importi raccolti all'ufficio delle imposte. Non esisteva un registro elettronico, né c'erano controlli a campione.

Adesso le cose sono cambiate. I proprietari che affittano la loro proprietà tramite una piattaforma di affitto a breve termine sono tenuti a mostrare i contratti ogni mese e dichiarare il reddito che guadagnano. Se non lo fanno e vengono identificati dalle autorità di audit, dovranno pagare una multa fino a 5.000 euro.

Quando si tratta di tassazione, i proprietari di abitazione dovrebbero essere consapevoli che non c'è differenza tra un contratto di locazione a breve termine e uno a lungo termine.

Il reddito immobiliare, indipendentemente da come viene acquisito, è tassato esattamente alla stessa aliquota fiscale e alle stesse aliquote.

Quello è:

  • 15% per redditi fino a 12.000 euro. Cioè, se il contribuente ha guadagnato un reddito di 10.000 euro, pagherà una tassa di 1.500 euro.
  • 35% per redditi da euro 12.001 a 35.000 e
  • 45% per redditi da 35.001 euro in su.

La differenza

L'unica differenza con il lungo termine è che se vengono forniti altri servizi oltre alla fornitura di biancheria da letto (es. Servizi di pulizia, ristorazione, ecc.), Il reddito viene conteggiato come reddito da attività imprenditoriale individuale ed è tassato come segue:

  • Per redditi fino a 20.000 euro si applica un'aliquota del 22%
  • Per redditi da 20.001 euro a 30.000 si applica un'aliquota del 29%
  • Per redditi da 30.001 euro a 40.000 si applica un'aliquota del 37% e
  • Per redditi da 40.001 euro e oltre si applica un'aliquota del 45%.

Tuttavia, per entrambe le categorie di locazione immobiliare, se il reddito supera i 12.000 euro, è richiesto uno speciale contributo di solidarietà.

Christianna Kousiou - Nektarios Andriopoulos

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